Российский рынок жилья становится государственным. В плохом смысле слова

Имеем сразу две новости. Первая – резкое замедление московской ипотеки (−20% за месяц, −15% за год, более −25% к маю 2024-го). Вторая – застройщики массово начали отклоняться от графиков строительства и ввода в эксплуатацию. Почти 60% жилья в России в 2026 году введено со срывом сроков, следует из данных Единого ресурса застройщиков, на которые ссылаются «Известия».

На что рекомендую обратить внимание. Падение спроса происходит не на пике дороговизны денег, а в начале их удешевления. ЦБ уже развернул политику: после пика 21% ставка снижена до 15,5% и вроде бы движется к 12% к концу 2026-го. Но спрос не растет. Почему? Рациональный покупатель откладывает сделку. Зачем брать ипотеку сейчас под рыночные в лучшем случае 18–22%, если через несколько месяцев деньги будут дешевле?

Второй момент, который уже очевиден – рынок расслоился на рыночную и льготную ипотеку, и сейчас стоят оба. Тяжелее всего вторичке, целиком зависящей от кредита. Первичка хотя бы держится на субсидии. После отмены массовой господдержки (июль 2024) главным источником спроса на новостройки стала семейная ипотека. Поэтому рынок ждёт не столько ключевой ставки ЦБ, сколько Минфина и Минстроя с новой конфигурацией программы.

То, что ВТБ дал исключительно положительный прогноз (5,1 трлн руб. выдач, +16% за 2026 год) — это надежда не на рынок, а на государственные субсидии и подкрутку ставки во втором полугодии.

Срыв сроков крупнейшими застройщиками прямо вытекает из модели эскроу-счетов. Деньги дольщиков раскрываются застройщику только при сдаче; стройка ведётся на проектном кредите, ставка по которому привязана к наполняемости эскроу. Слабые продажи – дорогие деньги, застройщик растягивает график, чтобы управлять кэшем.

Где эта дорожка заканчивается — уже видно. «Самолёт», системообразующий девелопер, в феврале 2026-го дошёл от срывов сроков до публичного запроса господдержки (льготный кредит 50 млрд или иной «стабилизационный инструмент»), обвалив котировки. За первое полугодие 2025-го прибыль упала на 61%, весь операционный доход уходил на проценты, совокупные обязательства оценивались более чем в 950 млрд руб., а стоимость свежего долга — купоны под дикие 25%+.

При этом массовых банкротств ждать не стоит — и это важно понимать правильно. Банки держат и проектное финансирование, и эскроу, поэтому им невыгодно банкротить: выгоднее реструктурировать, переносить сроки и делать вид, что проблема временная. Фактических неплатёжеспособностей будет больше, чем юридических банкротств.

Единственным вариантом спасения остается новое, пока хватит бюджета, расширение разных «семейных ипотек». Государство субсидирует не столько покупателя квартиры, сколько устойчивость одной из крупнейших отраслей экономики – и стоящие за ней интересы банков.

Фактически, мы переходим к модели, когда объёмы стройки определяются тем, сколько государство готово оплатить. А не органическим спросом.

В ближайшее время нужно отслеживать, не предложит ли чего Минфин или Минстрой по «модернизации» семейной ипотеки. А также – не возникнут ли новые обращения девелоперов за господдержкой после «Самолёта». По ним можно будет понять степень угрозы точечных дефолтов.