Игорь Бабкин про недвижимость и не только

Динамика сделок в новостройках Москвы 2026

Результаты августа 2026

🔸 3 690 ДДУ на жилую недвижимость
🔹 1 734 ДДУ на нежилые помещения

📉 Общее число ДДУ снизилось за месяц на 20% из них
Сделки по нежилым минус 26%, сделки с сделки по квартирами минус 17%.

Рейтинг 2026 сделок ДДУ
на квартиры в Москве

🥇 Январь — 5 491
🥈 Июнь — 4 482
🥉 Июль — 4 437
4️⃣ Апрель — 4 077
5️⃣ Февраль — 3 790
6️⃣ Март — 3 787
7️⃣ Август — 3 690
8️⃣ Май — 3 593

Тренд оживления спроса задавали изменения в программе семейной ипотеки

📌 Всего за январь–август 2026 года оформлено 51 117 ДДУ, это на 31% меньше, чем годом ранее.

Из них 33 347 по квартирам, минус 34% год к году.

Разрыв между вторичкой (плюс 4% с начала года) и новостройками (минус 31%) продолжает расти. Часть спроса просто перетекает с первички на вторичный рынок, где цена входа сейчас ощутимо ниже.

Как думаете, продолжится ли этот перекос до конца года? Пишите в комментариях 👇

#новостройки #недвижимость

‼️ Семейная ипотека: что меняется с 1 октября для Москвы и МО

С 1 октября 2026 года для Москвы и Московской области меняются условия семейной ипотеки.

Теперь ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей в семье.

🔹 1 ребёнок до 7 лет

Ставка 12%

До 12 млн ₽ лимит

🔹 2 ребёнка, один из них младше 7 лет

Ставка 10%

До 15 млн ₽ лимит

🔹 3 ребёнка, один младше 7 лет

Ставка 8%

До 18 млн ₽ лимит

🔹 4 ребёнка, один младше 7 лет

Ставка 6%

До 18 млн ₽лимит

🔹 5 и более детей, один младше 7 лет

Ставка 4%

До 18 млн ₽ лимит

То есть привычной семейной ипотеки под 6% для семьи с одним ребёнком больше не будет.

При этом для семей с 3 и более детьми условия становятся заметно выгоднее по сравнению с семьями с одним ребёнком.

Отдельно предусмотрены условия для строительства частного дома: ставка 6% независимо от количества детей и региона.

Новые параметры распространяются на ипотечные договоры, заключённые с 1 октября 2026 года.

Если планировали покупать квартиру в Москве или МО по семейной ипотеке, сейчас особенно важно пересчитать экономику сделки до 1 октября.

пишите в директ, разберу конкретно ваш кейс и подскажу с какими банками интересно сотрудничать

#недвижимость #ипотека

📊 Результаты августа по вторичке

В августе в Москве зарегистрировали 10 916 сделок на вторичном рынке.

📉 −13% к июлю
📈 +3% к августу 2025 года

Снижение сезонное, в 2024–2026 годах августовская просадка относительно июля в среднем составляла около 12%.

Рейтинг по сделкам на вторичке Москвы в 2026

🥇 Апрель — 13 522
🥈 Июль — 12 573
🥉 Март — 12 123
4️⃣ Июнь — 11 803
5️⃣ Август — 10 916
6️⃣ Февраль — 10 785
7️⃣ Май — 10 364
8️⃣ Январь — 7 439

За январь–август — 89 525 сделок, что на 4% больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Высокая ставка не убивает спрос на вторичку.

Высокая цена м2 в новостройках + высокая ипотечная ставка заставляют часть покупателей искать более бюджетные варианты на вторичном рынке.

В результате вторичка получает дополнительный спрос.

Что жду в сентябре на вторичном рынке:
11 300–12 000 сделок.

Рынок оживился после сезонной просадки, но до весенних и летних пиков пока далеко.

А у вас какие прогнозы по сделкам? Пишите в комментариях.

#недвижимость

Купите мне эту квартиру по консульской доверенности с хорошей скидкой

Такой запрос я получил от своего клиента на покупку квартиры в ЖК «Ангелово».

Интересовала конкретная квартира за 13,5 млн ₽.

Квартира была соседней с основной, и клиент хотел расшириться.

Но вводные были непростые:

🇩🇪 собственник находится в Германии
📄 продажа по консульской доверенности
👤 доверенность выдана на третье лицо
💰 цена 13,5 млн ₽

То есть практически все возможные риски в одной сделке.

Совместно с нашими юристами проработали дорожную карту сделки.

После этого я сделал офер представителю продавца.

В августе вышли на сделку:

12,8 млн ₽ вместо 13,5 млн ₽

Но самое главное даже не скидка.

Мы купили квартиру напрямую у собственника из Германии, полностью исключив схему с доверенностью.

В результате клиент получил именно ту квартиру, которую хотел, с экономией 700 000 ₽ и без лишних рисков, связанных с продажей по доверенности.

Клиент остался доволен.

А я получил очередное подтверждение:

Хороший риелтор это тот, кто умеет найти решение там, где изначально кажется, что его нет.

#недвижимость

Семьям дали ипотечные каникулы
до 18 месяцев

Родился второй ребёнок? Можно взять паузу по ипотеке на полтора года.

Не надо доказывать банку, что доходы упали. Достаточно свидетельства о рождении.

Работает даже для старых кредитов, оформленных раньше.

Штрафов и пеней во время каникул нет, жильё никто не заберёт.

Условия: ипотека до 15 млн, жильё единственное, льгота один раз за весь срок кредита.

Если недавно пополнение в семье, узнайте у своего банка, как оформить каникулы

#недвижимость

💵 Минфин обещал не выделять допсредства, но через 3 месяца выделил 157 млрд

В июне Минфин заявлял, что сверх бюджета денег на ипотеку в 2026 году не будет. В сентябре вышло распоряжение о 157 млрд ₽ из резервного фонда.

Куда пойдут деньги:
▪️ 66 млрд ₽ на семейную ипотеку
▪️85 млрд ₽ на долги по уже закрытой программе «Льготная ипотека на новостройки»
▪️6 млрд ₽ на Дальневосточную и Арктическую ипотеку
▪️2 млрд ₽ Белгородской области

Для сравнения: прошлой осенью такой же транш составлял 100,4 млрд ₽. Сейчас сумма почти в 1,5 раза больше.

По прошлогодней логике денег должно хватить примерно до осени 2027 года. Но рост суммы связан с высокой ключевой ставкой, и если её не начнут снижать, следующая доплата может понадобиться раньше и в ещё большем объёме.

#недвижимость

Клиент сделал доходность выше 30% годовых на одной квартире

В апреле мы взяли двухкомнатную квартиру в клубном доме «Новая 11» на специальных условиях по цене, с рассрочкой на два года.

Условия согласовывал лично с застройщиком, в открытом прайсе их не было.

Входили по 764 630 ₽/м².
Сейчас, спустя 5 месяцев, стоимость выросла на 15% и составляет 880 000 ₽/м².

В пересчёте на годовые это больше 30%.

И это ещё консервативный расчёт.

Клиент вносил не полную стоимость квартиры, а только часть по графику рассрочки.

Если считать доходность от суммы фактически вложенных денег, а не от полной цены объекта, цифра получается ощутимо выше.

Почему сработало именно здесь.

Проект качественный, небольшой, с хорошей локацией.

Плюс те самые индивидуальные условия входа, которые не появляются в открытой продаже.

Сейчас есть похожий вариант

Рассрочка 30/20/50

Цена со скидкой: 46 337 452 ₽

Первоначальный взнос 30%:
13 901 236 ₽ 20%

через год: 9 267 490 ₽

Остаток 50% через 2 года
23 168 726 ₽

Условия так же согласованы индивидуально.

На выходе можно продать по переуступке или перейти на ипотеку, когда подойдёт срок остатка.

Такие сделки и дают результат, не самая дорогая квартира в Москве, а правильный вход в правильный проект на условиях, которых нет в открытом доступе.

Пишите, если интересно разобрать этот вариант подробнее 👇

#недвижимость #инвестиции #новостройки

🏗 Я НЕ БОЮСЬ ПОКУПАТЬ НА КОТЛОВАНЕ

Я боюсь купить плохой проект.

Клиенты часто спрашивают:

«Игорь, а если застройщик не достроит дом? Деньги пропадут?»

Нет. Но и думать, что эскроу решает вообще все проблемы, тоже неправильно.

💰 Деньги покупателя лежат на эскроу.

Если у застройщика начинаются проблемы, проект может получить нового финансового партнёра, сменить собственника или перейти другому девелоперу.

Именно это мы видим сейчас.

🏦 Сбер вошёл в ICE Towers и «Квартал Серебряный Бор».

🏢 Строящийся проект на Автозаводской перешёл от «Консоли» к «Гранелю».

🔄 Меняется структура собственников, финансирование и иногда сам девелопер.

Что при этом не гарантирует эскроу?

Срок.

Дом может быть достроен, но позже первоначально заявленной даты.

Поэтому я никогда не оцениваю новостройку только по цене за квадратный метр.

Смотрю:

🔹 кто строит

🔹 кто финансирует

🔹 сколько продано

🔹 как идут работы

🔹 какая финансовая модель

🔹 какой запас прочности у проекта

И только после этого смотрю на цену.

Потому что дешёвый квадрат в проблемном проекте может оказаться намного дороже дорогого квадрата в сильном проекте.

Вот почему я спокойно рассматриваю покупку на котловане.

Но только если понимаю, что именно покупаю и кто за этим стоит.

А вы готовы покупать квартиру на котловане? 👇

#недвижимость

Черногорский вайб

Утро с видом на бухту с высоты, солнце красит небо в розовый, вода как зеркало.

Спускаюсь вниз серпантином.
На рынке свежий тунец режут прямо при тебе, рыба ещё блестит, будто час назад плавала в море.

Днем креветки на гриле, терраса на вилле, пальмы, море на горизонте. Обед с панорамными видами.

Горы утром. Бассейн на вилле днём. Море на закате. Неспешный вечер в городе.

Вот он, черногорский вайб, из-за которого сюда хочется возвращаться.

А вы бы смогли жить в таком ритме каждый день? Пишите в комментариях 👇

#черногория #недвижимость

🏙 ТОП 10 САМЫХ ДОРОГИХ ЛОКАЦИЙ МИРА

Где квадратный метр стоит как хорошая квартира в Москве?

Для удобства перевел в рубли. €1 = 97,87 ₽ | $1 = 84,26 ₽

1️⃣ 🇲🇨 Монако
Carré d’Or, Larvotto
€57 500/м² → 5,63 млн ₽/м²
Mareterra уже от €100 000/м² → 9,79 млн ₽/м²

2️⃣ 🇭🇰 Гонконг
The Peak, Central
€44 500/м² → 4,36 млн ₽/м²

3️⃣ 🇸🇬 Сингапур
Orchard Road, Marina Bay
€28 600/м² → 2,80 млн ₽/м²

4️⃣ 🇯🇵 Токио
Minato, Roppongi Hills
€28 600/м² → 2,80 млн ₽/м²

5️⃣ 🇫🇷 Париж
Golden Triangle, Saint-Germain
€27 500/м² → 2,69 млн ₽/м²

6️⃣ 🇺🇸 Нью-Йорк
Манхэттен, Billionaires’ Row
€24 900/м² → 2,44 млн ₽/м²

7️⃣ 🇫🇷 Лазурный берег
Сен-Жан-Кап-Ферра
€18 047/м² → 1,77 млн ₽/м²

8️⃣ 🇬🇧 Лондон
Mayfair, Knightsbridge
€17 700/м² → 1,73 млн ₽/м²

9️⃣ 🇨🇭 Женева
Побережье озера
€15 000–20 000/м² → 1,47–1,96 млн ₽/м²

🔟 🇦🇪 Дубай
Palm Jumeirah, Downtown
Единой цены нет, но рынок за 5 лет вырос примерно на 200%

🇷🇺 А где Москва?

Элитный сегмент Москвы
премиум + де-люкс:

1,58–3,1 млн ₽/м²
или примерно €16 100–31 700/м²

Москва уже находится примерно на 12 месте в мировом рейтинге.

📊 где собирал данные

Изучал актуальные предложения о продаже премиальной недвижимости в этих локациях и сопоставлял их с исследованиями ведущих компаний рынка:

Knight Frank
BARNES
IMSEE
Savills
Henley & Partners
NF Group

Цифры стоит воспринимать как ориентир по prime/premium-сегменту. В конкретной локации цена отдельного объекта может отличаться в разы в зависимости от проекта, вида, этажа, площади и качества самого продукта.

#недвижимость

Долгострой в Будве

Отель 5* в Будве должны были сдать в декабре 2024. Сейчас сентябрь 2026, на месте отеля голый бетонный скелет.

На табличке: гостиничный комплекс 4* и 5* под брендом Hotel Riva, площадь застройки 14 000+ м², 6 этажей плюс мезонин.

Старт октябрь 2020, план сдачи декабрь 2024.

Просрочка почти два года. На объекте только каркас, арматура и кран без признаков активной работы.

Кто то от руки написал прямо на табличке поверх даты дедлайна: "ТЕНДЕР". А на заборе стройки уже висит объявление о массаже, забор нашёл применение раньше самого отеля.

Почему в Черногории массово срывают сроки: строительства?

Многоступенчатые разрешительные процедуры, кадровый дефицит в госорганах, обновление закона о строительстве в 2025 году и подорожание материалов после 2022 го.

Причины конкретно этого объекта не знаю, но картина по стране системная.

Если покупаете недвижимость на этапе строительства, смотрите не на рендер на заборе, а на реальный темп работ и репутацию застройщика.

В России эти риски минимизировать благодаря эскроу счетам и проектному финансированию

Видели похожие долгострои в Черногории? Пишите в комментариях 👇

#черногория #будва #недвижимость #долгострой

14% удивил ЦБ

Завтра ЦБ решает судьбу ключевой ставки

Сейчас 14%

Большинство аналитиков (около 80% в опросах) ждут паузы.

Инфляционный прогноз на 2026 год ЦБ повысил с 6,2% до 6,6%, рубль слабеет, с октября вырастут тарифы ЖКХ.

Моё мнение, завтра ЦБ пойдёт на разрядку и снизит ставку на 0,25–0,5 п.п. Основные индикаторы экономики всё меньше оглядываются на инфляцию, и регулятору важно поддержать деловую активность.

Для рынка недвижимости снижение ставки будет позитивный сигналом.

Доля рыночной (не льготной) ипотеки сейчас активно растёт, и снижение ставки напрямую сделает эти кредиты доступнее.

В первичке помимо семейной ипотеки можно будет активнее использовать субсидированные программы от застройщиков, а на вторичном рынке подешевеет рыночная ипотека.

Всё это подстегнёт дополнительный спрос в обоих сегментах.

Как думаете, что решат завтра?

#недвижимость