в начале марта 2026 года иран ударил по портам и жилым кварталам дубая и абу-даби. акции emaar и aldar упали на 5% за день, рынок облигаций для девелоперов фактически закрылся, сделки начали рассыпаться. многие инвесторы уже смотрят в сторону юго-восточной азии.
вроде пока ничего особенного, но..
почему рынок недвижимости дубая должен был развернуться и без этого?
когда в 2021-2022 году началась пандемийная эйфория, а потом сво выгнало из росcии капиталы, дубай стал главным "тихим убежищем". люди скупали квартиры на эмоциях, офф-план проекты разлетались как горячие пирожки. застройщики запустили сотни тысяч объектов, которые должны сдаваться только через 3-4-5 лет.
и вот в 2026-2027 годах эти объекты начинают сдаваться.
схема рассрочек известная и простая : 10-20% на старте, рассрочка на этапе строительства, и 40-50% финальным платежом при получении ключей. те, кто покупал в 2022 году на волне паники и эйфории, сейчас получают счета на этот самый финальный платёж. и часть людей с того времени только стали беднее из за ожесточений денежной политики в мире, поэтому я считаю, что многие просто не потянут такую последнюю выплату. тут еще масло в огонь подливают удары в оаэ, что также ментально давит на те, кто и так сомневался.
что будет дальше
вторичный рынок начнёт переполняться вынужденными продавцами. люди будут скидывать квартиры дешевле рынка, лишь бы не платить 50% разом. за вторичкой потянутся вниз и новостройки.
по данным fitch, возможная коррекция составит до 15%. по моей оценке, с учётом иранского фактора и геополитики, реальное снижение может быть глубже и растянуться на 2026-2028 годы.
единственное, что смягчает ситуацию: застройщики традиционно задерживают сдачу. из заявленных объектов реально сдаётся около половины в срок. поэтому обвала за один месяц не будет, скорее плавная коррекция.
почему я считаю 2026-2027 год лучшей точкой входа на следующие 10 лет
дубай никуда не денется. это один из лучших городов мира с точки зрения налогов, инфраструктуры и потока капитала. но как и любой рынок, он работает циклами.
бум 2021-2025 годов почти завершён. впереди коррекция под давлением трёх факторов одновременно: переизбыток предложения, вынужденные продавцы с неоплаченными финальными платежами и геополитическая нестабильность из-за ирана.
если вы смотрели на эмираты как на инвест страну для покупки недвижимости, я думаю что скоро настанет лучшее время.
Аллаху алем.