#PLP_Расторжение
Разрушение части стены под вход — суд не вправе сам решать, несущая ли она (Постановление АС ДВО от 7 июля 2026 года по делу № А59-2338/25).
📝
Что произошло. Покупатель приобрёл два нежилых помещения в цокольном этаже многоквартирного дома. Через полтора года он обнаружил, что вход в помещения организован через пристройку (входную группу), которая не отражена в планах ЕГРН, и потребовал у продавца разрешительную документацию. Продавец её не представил. Покупатель обратился в суд с требованием расторгнуть договоры, вернуть 6 млн рублей и обязать принять помещения обратно, указывая, что входная группа является самовольной постройкой и существенным недостатком объекта.
В чём ошибка. Нижестоящие суды признали входную группу самовольной постройкой и расторгли оба договора купли-продажи, исходя из того, что устройство отдельного входа затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности дома и требует разрешения на реконструкцию. Однако суды не исследовали, произведены ли работы по устройству дверного проема в несущей конструкции или нет. Данный вопрос требует специальных познаний, которыми суд не обладает, и подлежит разрешению с применением статьи 82 АПК РФ (назначение экспертизы). Кроме того, суды не установили, имеется ли у помещений второй вход, который делает возможной их эксплуатацию независимо от спорной пристройки, и не дали мотивировки признания двух отдельных помещений с разными кадастровыми номерами единым объектом недвижимости.
Позиция кассации. Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 13.12.2023, к реконструкции дома относится оборудование отдельного входа посредством разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся несущей конструкцией. Вывод о том, что устройство входной группы затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности дома и является реконструкцией, является преждевременным без проведения судебной экспертизы, поскольку требует специальных познаний. Суд обязан исследовать и мотивированно принять или отклонить каждое доказательство, а также установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, включая возможность использования помещений через альтернативный вход и правовой статус каждого из двух спорных объектов.
Для практики. При оспаривании сделок купли-продажи недвижимости по основанию наличия самовольных пристроек покупателю недостаточно сослаться на отсутствие разрешительной документации — судам надлежит установить фактическое затрагивание несущих конструкций посредством экспертизы. Продавцу следует доказывать некапитальный характер входной группы, наличие альтернативных входов и самостоятельность каждого проданного объекта. Судам при рассмотрении споров о недостатках недвижимости не вправе делать выводы о технических характеристиках объекта без назначения экспертизы по статье 82 АПК РФ.
Судебная практика всех остальных округов