Признание права на самовольную постройку невозможно без проверки обеспеченности инженерными сетями и их соответствия санитарным и противопожарным нормам (Постановление АС ДВО от 8 июня 2026 года по делу № А04-4411/24).
📝
Что произошло. ИП Зейналов обратился с иском к администрации г. Свободного о признании права собственности на самовольно реконструированный объект — здание магазина площадью 811,3 кв.м. Администрация предъявила встречный иск о признании здания самовольной постройкой и его сносе. Суды двух инстанций удовлетворили иск предпринимателя, признав за ним право собственности.
В чём ошибка. Суды первой и апелляционной инстанций формально признали заключение строительной экспертизы надлежащим доказательством и ошибочно распространили преюдициальное значение решения суда общей юрисдикции по делу № 2-53/2014 в отношении старого объекта (кухни площадью 299,2 кв.м.) на новый спор. Нижестоящие суды не учли, что в результате реконструкции изменились этажность, площадь и функциональное назначение объекта, а экспертное заключение не содержит данных о месте расположения котла, виде топлива, системе водоотведения и подключении к электросетям и водоснабжению.
Позиция кассации. Признавая выводы суда о соответствии спорного здания требованиям противопожарных и санитарно-гигиенических норм, кассация указала на их преждевременность. Поскольку из материалов дела следует, что отопление осуществляется от мультитопливного котла, а канализация сбрасывается в выгреб, судам надлежало выяснить наличие зоны вредного воздействия выбросов и соответствие системы водоотведения нормам. Без установления этих обстоятельств, а также без привлечения к участию в деле лиц, обладающих правами на объекты коммунального хозяйства (к которым произведено подключение), невозможно установить, создаёт ли эксплуатация постройки угрозу жизни и здоровью граждан.
Для практики. Истцу по ст. 222 ГК РФ недостаточно получить положительное заключение строительно-технической экспертизы — надлежит заранее доказывать наличие технических условий и разрешений на подключение реконструированного объекта к сетям электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Ответчику (муниципалитету) следует указывать на пробелы в экспертном исследовании инженерных систем и требовать привлечения ресурсоснабжающих организаций. При новом рассмотрении суд обязан рассмотреть вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы для проверки параметров безопасности здания.
Судебная практика всех остальных округов