#PLP_Регистрация
#PLP_Объекты
Общее имущество в нежилом здании возникает по воле собственников при реконструкции независимо от регистрации в ЕГРН (Постановление АС ДВО от 8 мая 2026 года по делу № А51-6145/23).
📝
Что произошло. ИП Рябцева А.М. и ИП Рябцев А.И. обратились с иском к ИП Буцкому Н.Н. о прекращении права собственности ответчика на помещение №1 (тамбур) площадью 19,7 кв.м и признании за истцами и ответчиком права общей долевой собственности на это помещение. Нижестоящие суды отказали, сославшись на соглашение 2018 года о выделении долей, регистрацию помещения площадью 383,8 кв.м (куда вошёл тамбур) за ответчиком и эксплуатацию помещения как части его имущественного комплекса.
В чём ошибка. Суды не учли, что помещение №1 (тамбур) было образовано только в 2020 году в результате реконструкции здания по согласованной всеми собственниками проектной документации. На момент соглашения 2018 года о выделении долей тамбура как самостоятельного объекта не существовало — он возник из состава помещения №3 (вестибюль) после реконструкции. Применяя соглашение 2018 года к объекту, которого на момент его заключения не существовало, суды фактически расширили предмет этого соглашения за пределы его содержания. Кроме того, суды сформировали выводы о правовом статусе помещений №4, №3 и подвала, которые одновременно являются предметом спора по делу №А51-1354/2024, что создаёт риск противоречия судебных актов.
Позиция кассации. Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН. Реконструкция здания была проведена на основании единой проектной документации, согласованной всеми собственниками, с получением разрешения на реконструкцию, выданного Рябцеву А.И., Рябцевой А.М. и Буцкому С.Н. совместно. Тамбур был создан как элемент общей входной группы, оборудованной подъёмником для маломобильных групп граждан, то есть изначально предназначен для обслуживания помещений нескольких собственников. При новом рассмотрении суду надлежит установить фактические обстоятельства формирования помещения при реконструкции, его функциональное назначение, режим пожарно-технического оборудования, а также рассмотреть вопрос о приостановлении производства до разрешения дела №А51-1354/2024.
Для практики. При реконструкции здания несколькими собственниками общее имущество возникает на основании волеизъявления всех участников независимо от последующего кадастрового учёта и регистрации. Юристу при ведении аналогичных споров следует: доказывать волю всех собственников на создание общего помещения (разрешение на реконструкцию, проектная документация, соглашение о реконструкции); устанавливать функциональное назначение помещения для обслуживания нескольких самостоятельных объектов; учитывать разъяснения Постановления №64 о праве общей долевой собственности вне зависимости от регистрации; при наличии параллельных споров о смежных помещениях заявлять ходатайство о приостановлении производства во избежание противоречий.
Судебная практика всех остальных округов