Отсутствие радиаторов и изоляции на транзитных стояках не опровергает презумпцию отапливаемости нежилого помещения в МКД с единой системой теплоснабжения (Постановление АС ДВО от 6 мая 2026 года по делу № А59-4688/24).
📝
Что произошло. Управляющая организация МУП «ЖЭУ №10» обратилась к собственнику подвального нежилого помещения ООО «Сахалин-Аутсорсинг» с иском о взыскании задолженности за содержание общего имущества (166 723,58 руб.) и за отопление помещения (329 328,38 руб.) за период с 2020 по 2022 год. Суды первой и апелляционной инстанций взыскали часть долга за содержание, но отказали во взыскании задолженности за отопление, приняв заключение эксперта об отсутствии фактического потребления тепловой энергии от транзитных труб.
В чём ошибка. Суды при определении отапливаемости помещения применили пункт 11.8 Свода правил 124.13330.2012 «Тепловые сети», устанавливающий требования к проектированию тепловых сетей, а не Правила № 354 и ГОСТ 30494-2011, регламентирующие температурный режим в помещениях МКД. Кроме того, эксперт в заключении вышел за пределы своей компетенции, истолковывая нормы права и делая вывод о технически неизбежных сетевых потерях, что относится к исключительной компетенции суда (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23). Расчёт задолженности за отопление произведён по формуле 18 без разделения общего объёма топлива на отопление и горячее водоснабжение, что не соответствует требованиям раздела IV Приложения № 2 к Правилам № 354.
Позиция кассации. Отсутствие радиаторов отопления и наличие изоляции на транзитных трубах само по себе не опровергает презумпцию отапливаемости помещения, расположенного в пределах теплового контура многоквартирного дома. Помещение предполагается отапливаемым, если оно потребляет тепловую энергию от элементов единой внутридомовой системы отопления (стояков, труб) или получает тепло от смежных помещений через ограждающие конструкции. Данная позиция соответствует правовым позициям Конституционного Суда РФ (Постановления от 10.07.2018 № 30-П, от 20.12.2018 № 46-П, от 27.04.2021 № 16-П), согласно которым отдача тепла через общие конструкции МКД обеспечивает опосредованный обогрев всех помещений как единой строительной системы. Презумпция отапливаемости может быть опровергнута только документально подтверждённым переустройством помещения (ст. 26–28 ЖК РФ) либо доказательствами из технической документации о том, что помещение конструктивно создано как неотапливаемое. Эксперт не вправе делать правовые выводы; суд обязан самостоятельно оценить заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ.
Для практики. Управляющей организации при взыскании задолженности за отопление нежилого помещения надлежит: запрашивать техническую и проектную документацию на МКД; привлекать эксперта только для технических вопросов (факт потребления, температурные замеры), не допуская выходов эксперта в правовую сферу; применять расчёт по формуле 18 с разделением топливных ресурсов между отоплением и ГВС. Собственнику нежилого помещения для освобождения от оплаты отопления необходимо доказать либо наличие надлежаще оформленного переустройства (демонтаж, изоляция с согласия), либо изначальное отсутствие помещения в тепловом контуре — простого отсутствия радиаторов и изоляции на транзитных стояках недостаточно.
Судебная практика всех остальных округов