О тождестве, скрытости и пределе гарантийного срока в строительных спорах (Постановление АС ДВО от 25 декабря 2025 года по делу № А59-4158/24).
📝
В спорах, связанных с качеством строительных работ и предъявлением требований об устранении недостатков, решающее значение имеет разграничение между тождественными и новыми (в том числе скрытыми) дефектами: если первые устранены и за них получена компенсация, это не препятствует предъявлению требований по иным, вновь выявленным недостаткам, даже в рамках того же объекта или сооружения, при условии, что они обнаружены в пределах предельного срока обнаружения — пяти лет.
Установленный договором гарантийный срок (например, 27 месяцев) не отменяет, а дополняет этот законный период, и не может ограничивать или сокращать его: в течение пяти лет заказчик вправе требовать устранения скрытых дефектов, возникших вследствие ненадлежащего исполнения обязательств подрядчиком, а бремя доказывания иной причины возникновения недостатков — например, неправильной эксплуатации или естественного износа — возлагается на подрядчика.
Добровольный отказ заказчика от требований в части устранения конкретных недостатков (в т.ч. в обмен на компенсацию) не влечёт автоматического отказа от прав по иным дефектам, даже если они выявлены позже в рамках того же объекта.
При толковании соглашений об отказе от требований суды обязаны применять системное толкование: буквальное прочтение условия о «любых недостатках» недопустимо, если оно ведёт к освобождению подрядчика от ответственности за будущие, ещё не выявленные на момент подписания соглашения скрытые дефекты, — это противоречит императивным нормам ГК РФ и принципу добросовестности.
Судебная практика всех остальных округов