Регистрация индивидуального права собственности на помещения технического этажа не порождает самостоятельного права на имущество, являющееся общим (Постановление АС ВВО от 5 мая 2026 года по делу № А11-14640/20).
📝
Что произошло. Собственники помещений нежилого здания торгового центра «Витязь» (ООО «Омега», ООО «Астра», ИП Чулин, ИП Князева) обратились с иском к ООО «Антей» и ООО «Поток» о признании права общей долевой собственности на помещения технического этажа (котельная, вентиляционные камеры, машинное отделение, коридоры, лестничные клетки) и оборудование котельной, а также о признании отсутствующим права собственности ответчиков. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционный суд отменил решение, в иске отказал, применив срок исковой давности и квалифицировав требования как виндикационные, а действия истцов признал недобросовестными.
В чём ошибка. Апелляционный суд квалифицировал требования истцов как виндикационные (ст. 301 ГК РФ) и применил срок исковой давности, поскольку истцы не имели свободного доступа к спорным помещениям. При этом суд не дал оценки договору инвестирования от 30.09.2005 и последующим сделкам по отчуждению помещений технического этажа, не проверил аффилированность участников процесса и их правопредшественников, не рассмотрел вопрос о добросовестности самого ответчика, заключившего сделку в нарушение п. 2 ст. 290 ГК РФ. Кроме того, суд не применил правовую позицию о ничтожности инвестиционного договора в части передачи помещений, являющихся общим имуществом.
Позиция кассации. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН. Регистрация права собственности на помещения технического этажа за одним лицом и ограничение доступа к ним не может расцениваться как выбытие спорного имущества из владения собственников иных помещений. Поскольку ответчик чинит препятствия в пользовании, но не лишает владения, требования истцов носят не виндикационный характер, а являются аналогичными требованию об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), — срок исковой давности на них не распространяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ). Передача в собственность инвестору по договору инвестирования помещений, являющихся общим имуществом нежилого здания, нарушает императивное правило п. 2 ст. 290 ГК РФ и влечёт ничтожность соответствующей части сделки.
Для практики. При споре о статусе помещений технического этажа юристу необходимо: исследовать проектную и разрешительную документацию на стадии строительства для подтверждения вспомогательного назначения помещений; проверить аффилированность участников инвестиционного договора и их правопредшественников; при наличии инвестиционного договора — заявлять о ничтожности его части в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ; документировать фактическое обслуживание помещениями всего здания (расходы, эксплуатация) для опровержения виндикационной квалификации. Ответчику, напротив, следует доказывать, что он нес бремя расходов по содержанию и не имел препятствий в пользовании от истцов.
Судебная практика всех остальных округов