За годы фактического пользования разделенным жилым домом сведения ЕГРН безнадёжно устаревают, перед юристом встаёт задача: получить заключение, которое даст суду готовые координаты для внесения в решение. Рассказываем, как это работает на реальном примере.
Жилой дом 1950 года постройки, два собственника с долями 59/100 и 41/100. По данным техпаспорта 2006 года общая площадь — 148,9 кв.м., этажность — одна. За прошедшие годы каждая из сторон провела реконструкцию своей части: истец перестроил одноэтажную часть в трёхэтажную, ответчик переоборудовал чердак в жилое помещение и пристроил тамбур. Фактические площади изменились радикально: 90 кв.м. превратились в 270 кв.м, а 58 кв.м — в 140 кв.м.
В ЕГРН — двойной учёт одного и того же дома под разными кадастровыми номерами и с разными площадями.
Перед экспертами поставили шесть вопросов: от фиксации фактического состояния до предложения варианта раздела и анализа реестровых ошибок.
Экспертиза
Инструментальный этап. Выполнены геодезическая съёмка, внутренние обмеры — это позволило установить, что разделительная стена между частями дома расположена со смещением на 0,65 м в сторону одного из зем. участков — и это смещение существует минимум 20 лет.
Нормативная проверка.
Соответствие дома требованиям безопасности: дефектов несущих и ограждающих конструкций не обнаружено, инженерные коммуникации автономны, нарушений противопожарных и санитарно-гигиенических норм не установлено. Сохранение дома в реконструированном виде допустимо.
Ключевой вывод: доли не соответствовали факту ещё до реконструкции
Эксперт обратил внимание на обстоятельство: ещё по техпаспорту 2006 года фактические площади частей дома не соответствовали зарегистрированным долям. При доле 41/100 фактическая площадь части ответчика составляла 39/100, а при доле 59/100 фактическая площадь части истца — 61/100.
После реконструкции соотношение изменилось ещё сильнее: часть истца — 269 кв.м. (66/100), часть ответчика — 140 кв.м. (34/100).
Эксперт рассчитал новые доли на основе фактических площадей, а не договорных деклараций.
Двойной учёт в ЕГРН: вывод о дублировании сведений
Один из самых интересных аспектов кейса — вопрос о двойном учёте. В ЕГРН содержались сведения о двух зданиях с разными кадастровыми номерами, разными площадями (130,9 кв.м и 148,9 кв.м), но с одним инвентарным номером и одним фактическим местоположением. Оба здания по ЕГРН расположены на одном земельном участке, что не соответствует действительности. Эксперт установил: имеет место дублирование сведений о жилом доме.
Почему технический план не составлен — и это правильно
Эксперт обоснованно отказался от формирования техплана выделяемых частей, сославшись на ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ: технический план готовит кадастровый инженер в форме электронного документа с УКЭП.
Судебный эксперт таковым не является.
Вместо этого эксперт предложил параметры для формирования объектов недвижимости — с координатами, поэтажными планами и экспликациями. Это ровно тот объём, который нужен суду для решения о разделе.
Кейс показывает: в спорах о разделе реконструированных жилых домов работают только комплексные исследования на стыке строительно-технической и землеустроительной экспертиз.
📍 Важно:
- зафиксировать фактические площади и координаты инструментально, а не по документам;
- оценить соответствие строения нормативам постатейно, с опорой на конкретные нормы 384-ФЗ и СП;
- проверить, соответствовали ли зарегистрированные доли фактическому пользованию ещё до реконструкции;
- не требовать от эксперта того, что закон относит к компетенции кадастрового инженера, — иначе вывод будет оспорим.
Бюро «Аргумент» проводит комплексные строительно-технические и землеустроительные экспертизы по спорам о разделе жилых домов — с инструментальной фиксацией, нормативным обоснованием и готовыми координатами для судебного решения.